Эксперты: Влияние релокейта на рынок офисов Минска снизится. Как и ставки аренды

21 Июля 2022 4783 0 Анализ рынков
Поделиться

Консалтинговая компания NAI Belarus представила краткий отчет по рынку офисной недвижимости за 1 полугодие 2022 года. Эксперты сообщают, что влияние релокейта на этот сегмент уменьшается, а ставки аренды способны снизиться на 30-35% к показателям января 2022 года.  

В I полугодии 2022 года в коммерческом сегменте офисов состоялся ввод только одного бизнес-центра – «Кампус». Бизнес-центр расположен на ул. Якуба Коласа, имеет общую площадь 8,2 тыс. кв. м, из которых 6,6 тыс. – это арендные площади офисов. На его базе собственник, кроме предложения офисов в традиционную аренду, организовал коворкинг.
  • Всего на конец I полугодия рынок классифицированных коммерческих офисов составляет свыше 1020 тыс. кв. м арендной площади (GLA). Основной объем предложения, практически 620 тыс. кв. м, приходится на класс «В».
  • Класс офисов «В+» представлен на рынке площадью >340 тыс. кв. м.
  • Наименее представлен класс «А». В него включены только 4 офисных объекта с суммарной арендной площадью лишь немногим более 62 тыс. кв. м. 
В ближайший период предложение на рынке останется практически на таком же уровне. Заметные изменения могли бы произойти в случае ввода МФК «Шантер Хилл», находящегося в высокой стадии строительной готовности. Однако девелопер продлил инвестдоговор по проекту до декабря 2023 года, и ждать, что его завершение произойдет раньше обозначенного срока, не приходится.

В ближайшие месяцы возможен ввод МФК Helen Valery на проспекте Победителей. Это небольшой проект, с вводом которого на рынок выйдет около 6 тыс. кв. м GLA, однако он интересен для рынка тем, что это качественный проект и в перспективе сможет увеличить предложение площадей в классе «А».

рынок офисной недвижимости.JPG

Особенности спроса на офисную недвижимость

Отрицательные события в сегменте спроса в I полугодии 2022 года характеризуются тем, что продолжилась тенденция на отказ от аренды крупных площадей, как это было характерно для рынка в 2021 году, когда компания EPAM Systems Inc. отказалась от аренды ряда крупных бизнес-центров. В текущий период об уходе с рынка заявила компания Wargaming, в портфеле которой был крупный БЦ «Волна» и 11 тыс. кв. м помещений в БЦ «Футурис».

Спрос в данный период определяла ротация. Так, исходя из сложившейся конъюнктуры рынка, а также ситуации внутри, компании искали или более мелкие помещения (сокращение площадей), или более качественные или более просторные помещения по более низким ставкам аренды (факты расширения офисов также были характерны для рынка). Поэтому численно доминировали запросы на небольшие офисы, но были и отдельные запросы на помещения в несколько тыс. кв. м.

В целом в ближайшее время как раз возможна активизация спроса. В том плане, что наблюдается рост дешевых предложений и прогнозируется, что он вырастет еще больше, а стремление к экономии в сложившейся ситуации будет доминировать над любыми другими факторами выбора офиса.

Ставки аренды

В I полугодии 2022 года на ценовом рынке аренды офисов сложилась такая ситуация, что перестало существовать такое понятие как «среднерыночная ставка», «ставка характерная для определенного класса».

Более того фактически исчез универсальный принцип ценообразования в рамках одного офисного центра: вся политика определения ставок аренды стала настолько индивидуальной, что любой приведенный здесь характерный ценовой диапазон будет скорее носить условный характер, чем реально отражать ситуацию на рынке.

В текущий период нередки ситуации, когда, например, в одном и том же бизнес-центре в сопоставимых офисах находятся арендаторы, одни из которых продолжают платить докризисную аренду, условно в 14 евро (+++), а другие в период курсовых скачков в марте добились от собственника снижения ставки до 10 евро, включая НДС, а также могут приходить и новые арендаторы по ставкам в 6-7 евро.

На рынке офисов есть прецеденты, когда потенциальный арендатор обращается в объекты, где «базовая» ставка не ниже 10 евро с готовностью арендовать довольно крупные площади, но по ставке +-5 евро максимум. Иногда арендодатели отвечают согласием, но прописывают, что данная ставка действует условно до конца 2022 года, а с нового года стороны пойдут на пересмотр «до уровня рыночных ставок

ставки офисной недвидимости Минск.JPG

Вакантность офисных площадей 

В течение I квартала 2022 года как образование вакансий, так и поглощение вакантных площадей носили ротационный характер и уже существенного влияния на уровень вакантности ротации оказать не могли. Это был скорее характер коррекции и незначительных колебаний в ту или иную сторону.

Однако решение компании Wargaming покинуть белорусский рынок, объявленное в апреле, спровоцировало новый скачок вакантности на рынке офисной недвижимости.

На текущий момент от скачка вакантности рынок удерживает то, что несмотря на решение об уходе, договоры и обязательства компании по офисам продолжают действовать и процесс высвобождения растянут во времени.

Через несколько месяцев процесс завершится и вакантность на рынке вырастет практически на 5% только за счет ухода этой компании, поскольку занять площади в краткой перспективе некому.

Резюме по рынку в 1 полугодии 2022 года

  • Снижение среднерыночных ставок арендной платы в еврономинале, вплоть до 30-35% от уровня января 2022 года;
  • Установка стабильных ставок исходя из новых реальностей (тренд на понижение);
  • Вакантность сохраняется стабильно высокой по меркам офисного рынка Минска, около 15% от предложения (умеренный, реалистичный прогноз) и вплоть до 18-20% и выше при негативном развитии рынка (пессимистичный прогноз);
  • На рынке продолжатся ротационные явления. Процесс ротации может активизироваться;
  • Влияние релокейта на рынок офисов снизится, однако данный процесс может замениться закрытием офисов отдельных субъектов в связи с прекращением хозяйственной деятельности (принцип: кто остался, я не виноват);
  • Сократится спрос на офисы без отделки;
  • Ожидается активизация на рынке купли/ продажи, появится определенная категория «охотников» за дешевым предложением; Замораживание, консервация проектов на различных стадиях строительства, особенно, ранних. 


Поделиться
Материалы по теме:
Обсуждение:
Читайте также: